Immobilien: Geldanlagen in Baudenkmale genau prüfen

Artikel vom 31.05.2006

Das seit Anfang des Jahres geltende Gesetz zur Beschränkung der Verlustzurechnung im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen findet auch für die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung Anwendung. Damit werden auch Immobilieninvestoren, die gar nicht in einem gewerblichen Betätigungsfeld agieren, mit den neuen Vorschriften zur Geltendmachung von steuerlichen Verlusten konfrontiert.

Laut Gesetzesbegründung sind davon zwar nicht betroffen Bauträgergestaltungen, in denen ein Bauträger ein Denkmalobjekt saniert, für die erhöhte Absetzung geltend gemacht werden können, sondern die Objekte außerhalb einer Fondskonstruktion veräußert werden.

Im Klartext bedeutet dies, dass der Immobilieninvestor darauf zu achten hat, dass das von einem Bauträger angebotene Sanierungs- und Modernisierungskonzept für ein gesetzlich anerkanntes Baudenkmal nicht einem fondsähnlichen Steuerstundungsmodell gleicht.

Letzteres wäre z. B. dann der Fall, wenn der Initiator bzw. der Bauträger neben der Sanierungsleistung auch weitere Dienstleistungen erbringt, wie z. B. eine vollumfängliche Finanzierung und/oder anschließende Vermarktung des Objekts.

In solchen Fällen, kann eine modellhafte und damit unter die neue Verlustverrechnungsbeschränkung fallende Gestaltung vorliegen. Anleger, die wegen der Abschaffung der degressiven Abschreibung für Neubauimmobilien auf Baudenkmale umschichten wollen, sollten sich daher vor Vertragsunterzeichnung genauestens erkundigen und das angebotene Konzept vom Steuerberater auf die maßgeblichen steuerlichen Kriterien prüfen lassen. Um steuerlich auf der sicheren Seite zu stehen – schließlich geht es beim Kauf von Baudenkmalen um hohe Steuervergünstigungen – sollte beim Finanzamt eine verbindliche Auskunft in Erwägung gezogen werden.